房企周转观察：绿地超越碧桂园成“速度之王” 泰禾、融信“不紧不慢”

本文摘要：天下武功，唯快忍。凭借着将速度充分发挥到淋漓尽致，碧桂园规模以求频仍高速快速增长，最后问鼎行业销冠。低周转像一把披荆斩棘的宝剑，率领碧桂园向前，也引起了同行争相效仿。 然而对于低周转，业内却情感简单既期望凭借此构建规模扩展，又被迫小心谨慎防治低周转的后遗症们，惧怕这辆列车襟翼后的影响。

天下武功，唯快忍。凭借着将速度充分发挥到淋漓尽致，碧桂园规模以求频仍高速快速增长，最后问鼎行业销冠。低周转像一把披荆斩棘的宝剑，率领碧桂园向前，也引起了同行争相效仿。

然而对于低周转，业内却情感简单既期望凭借此构建规模扩展，又被迫小心谨慎防治低周转的后遗症们，惧怕这辆列车襟翼后的影响。为此，《国际金融报》记者通过整理分析30强劲房企（根据克而瑞公布的2018年流量金额排序，折合）年报数据，找到2018年最慢的企业并非碧桂园；而大多数房企虽然强劲调控速，身体却很真诚地重新加入了高周转阵营；不过，在以快居多的白热化竞逐中，也少有泰禾等房企仍然维持着不焦不躁的淡定1、最慢的绿地根据Wind统计数据，A股和港股上市公司中，房地产开发企业共计243家，其存货周转率和总资产周转率的中位值分别为28%和19%。

而《国际金融报》记者统计资料TOP 30房企找到，28家上市公司中，存货周转率高于中位值的企业仅有7家，而总资产周转率高于中位值的仅有3家。也就是说，以存货周转速度来取决于的话，30强劲房企中有75%的周转率低于行业均值；而以资产周转速度来取决于的话，这一比例超过89%。其中，绿地控股双项指标皆位列首位，其存货周转速度完全超过行业中位值的2倍，多达同为30强劲房企泰禾集团周转速度的2.8倍，即便一向以速度取得胜利的碧桂园也被迫不敌第二。

一位业内人士向《国际金融报》记者分析称之为，在2016年之前，绿地控股仍然都位居销售榜前三，而随着之后碧桂园等房企的异军突起，绿地早已跌出前五，大自然会心有愤，主动谋求转变。自2017年以来，绿地就开始大规模加码三四线城市，现金为王的声音也屡屡经常出现。反观碧桂园，在经历了去年的高周转波折之后，明确提出不另设目标的口号，显著降速提质，因此周转速度不及绿地也在情理之中。此外，其他周转率方面展现出出色的企业，如远洋、旭辉、雅居乐等房企，向来以低周转闻名；而向来以品质闻名、绝口不提低周转的金茂，存货周转率竟然次于绿地和碧桂园，与远洋持平，无非出人意料。

2、泰禾、融信不紧不慢比起主流的高周转房企，30强劲之中也少有以慢居多的房企。存货周转率和资产周转率双项指标皆高于均值的企业仅有融信和泰禾两家闽系房企。特别是在是泰禾集团，以不及绿地3出的存货周转率，以求挤身销售规模30强之列，看起来慢悠悠，实则不容极强。

当然，这也与泰禾近年来主打的院子系由高端产品线绝非关联。值得一提的是，在经历了前几年的可怕扩展之后，更加多的房企明确提出品质第一、规模第二的口号，渐渐摆放了自己的脚步，其中尤为典型的当属万科。

事实上，万科才是低周转模式的确实先驱。早在10年之前，万科就明确提出了5986慢周转模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月卖出八成，产品必需六成是住宅，并从2010年起，通过该模式很快提高了销售规模，奠下行业龙头的地位。不过，从数据来看，如今的万科早已快了下来，无论存货周转率还是资金周转率，都意味着保持在行业中位水平。

财经评论员贤迈进向《国际金融报》记者分析称之为，就目前形势而言，如今一线城市土地供应频仍衰退、市场渐渐降温，强劲二线城市禁售的天花板无法超越，三四线城市市场分化，很弱三线去化艰苦，从而被迫房企被迫慢下来；其次，未来土地愈发匮乏，企业要获得低溢价，就被迫对产品精雕细琢、蓄积更好的高端客户，与之对应的正是快周转；此外，从目前的土地供给思路来看，谦和物业比重将更加多，过去拿地-研发-卖楼的发展思路也将改变。3、低周转的准确打开方式既然如此，低周转为何还能在房企中流行？贤迈进称之为，房地产是一个对政策变动十分脆弱的行业，特别是在是近几年的禁售出租汽车、融资末端放宽使得此前较低周转所带给土地红利的策略显得仍然不切实际，再加房企的降负债大趋势，企业若想之后维持甚至进一步提高资本回报率，被迫寄希望于减缓周转速度。一位建筑公司低管王俊（化名）在拒绝接受《国际金融报》记者专访时回应，单就建筑施工阶段，有所不同的管理方法带给的效果截然不同。

比如修建一栋住宅，之前是一个阶段的工作全部已完成并竣工验收之后，再行开始转入下一个阶段；现在常用的是交叉施工，即高层开建的时候，中层早已开始铺设管道，而底层有可能已转入最后的翻新阶段。这就对管理能力明确提出了更高的拒绝王俊说道。

周转的高低只是一个比较概念。贤迈进向记者说明，这里的慢只是与同时期的竞争者比起，通过管理优势等方法来构建。房地产开发的大体流程为土地提供、设计报建、施工、预售和完工交房。

在不减少总体质量的前提下，每个流程节点均不存在某种程度的优化空间，通过提升执行力，提升周转速度是不切实际的。

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