中国基金：“4号文”发布房企资金成本面临大考

本文摘要：2月13日晚间，中国基金业协会（以下全称协会）通过官方微信公布《证券期货经营机构投资基金资产管理计划备案管理规范第4号-投资基金资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下全称4号文），对投资基金资产管理计划投资于房地产价格上涨过慢的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业获取融资，用作缴纳土地出让价款或补足流动资金等不道德展开了规范。

2月13日晚间，中国基金业协会（以下全称协会）通过官方微信公布《证券期货经营机构投资基金资产管理计划备案管理规范第4号-投资基金资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下全称4号文），对投资基金资产管理计划投资于房地产价格上涨过慢的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业获取融资，用作缴纳土地出让价款或补足流动资金等不道德展开了规范。从文件中禁投的5类房地产投资基金资产管理计划可见，通过投资基金资产管理计划，以委托贷款、信托计划、转让资产缴（不受）益权等方式提供融资的房地产企业将受到直接影响。

禁投16城普通住宅地产项目4号文明确规定，证券期货经营机构成立投资基金资产管理计划，投资于房地产价格上涨过慢热点城市普通住宅地产项目的，嗣后未予备案。这些热点城市目前还包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。这意味著，在这些热点城市，房地产企业无论是拿地、项目收购，还是公开发表举牌等都将受到影响。

与去年11月份证监会证券基金机构监管部印发的《关于CISP系统资管月报报表改版涉及事项的通报》，以及银监会《关于积极开展银行业金融机构房地产涉及业务专项检查的紧急通知》中容许范围完全一致，此次有限的16个城市皆是房价下跌较慢的热点城市。辨别私募资管备案4号文全文，有几大关键点：首先，热点城市以债权形式投资于普通住宅项目不备案；土地出让金资金来源审查具备击穿原则；债权投资+房地产开发企业+土地出让价款或补足流动资金三个条件同时符合则禁令；对于投资基金基金信息透露拒绝和资金监管拒绝更加显著。值得一提的是，此次调控容许的是热点城市的普通住房房地产项目融资，未容许商业地产项目和保障房等更加多物业类型的投资不道德。

房企融资下降资金成本将不受考验自去年10月以来，银监会、证监会、发改委、沪浅交易所等部门密集实施各类政策容许资金流向房地产领域，房企融资就仍然被业内视作2017房地产行业仅次于的忧虑之一。业界分析，大部分房地产投资基金基金都投向住宅研发项目，而掐断房企这方面的融资渠道，是为了诱导资产泡沫，合乎央行去杠杆、抑泡沫、以防风险的政策倾向。中原地产研究中心数据表明，2017年1月份，全国房企还包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅有133.08亿元，同比下降约92%。

这一下滑态势，自去年四季度就已渐渐显出。业内人士称之为，此次私募资管备案4号文针对的16个热点城市，正是全国名列前50房企中绝大部分早已布局的城市，尽管转入这些城市之前，公司有数资金决定，但先前融资，因为新规实施，将面对大范围调整；或者说目前正在备案的融资就要改动游戏规则了，不受影响层面多大几乎要看公司现金流情况。

换言之，现金流情况将影响企业先前融资工程进度与融资方的谈判，房企资金成本、自有资金需求量、现金流等情况将发生巨变。回应，不少房企人士称之为，4号文的影响从目前来看，还没几乎反映出来，要在3-4个月之后，新政的效力才不会有所充分发挥，预计，行业的资金问题有可能渐渐曝露，因此不少房企人士指出现在要找钱，大力储备，同时掌控缴付节奏。

中原地产研究中心分析指出，最近2个月发债可玩性增大，房企将明显提高资金价格，并且海外融资可玩性也更加大。预示调控趋紧，发债等渠道还有有可能之后放宽，房企未来6-9个月很可能会面对更加大的资金问题，所以也拒绝房企减缓销售回笼资金。

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