成都土地市场先稳健后增速 第四季度前后将迎来放量

本文摘要：据锐理数据表明，今年上半年成都土地市场总共供应93宗，总计5692.031亩，土地成交价90宗，总计5106.42亩。根据汇入天恒获取的数据来看，2012-2016年成都土地市场可供销量呈圆形频仍上升的趋势，2016年沦为五年来土地供应最多的一年，总计16772亩，较2015年增加3647亩，减幅17.86%。而在2017年上半年，成都土地供应量仅有为去年总体供应量的1/3。专家预测，今年第四季度前后，成都土地市场将步入放量。

据锐理数据表明，今年上半年成都土地市场总共供应93宗，总计5692.031亩，土地成交价90宗，总计5106.42亩。根据汇入天恒获取的数据来看，2012-2016年成都土地市场可供销量呈圆形频仍上升的趋势，2016年沦为五年来土地供应最多的一年，总计16772亩，较2015年增加3647亩，减幅17.86%。而在2017年上半年，成都土地供应量仅有为去年总体供应量的1/3。专家预测，今年第四季度前后，成都土地市场将步入放量。

【预测】再行务实后增长速度四季度前后，成都土地供应量占到比全年三分之二？从成都土地市场历年情况来看，上半年本就是传统淡季。专家认为，多数城市都会选择性的上升上半年的推地计划，以确保整年土地及房地产市场的务实发展。可以大胆预测到，下半年成都供地速度将不会增快，供应量大约约上半年的两倍。而从7、8月份成都土地市场的实际情况来看，也正好与众不同上述预测。

下半年伊始，7月份大成都（主城区、郊区新城及二级市）追加供应就多达37宗，总计2798.98亩。累计8月24日，8月份成都主城区（主城区及郊区新城）追加供应15宗，面积约1260.0552亩，其中仅有1宗为工业用地，面积19亩。

此外，我们也能从4月9日发布的《中心城区2017年度国有建设用地供应计划》中寻得一丝规律。计划表明，2017年度中心城区供地总量将掌控在730公顷以内，其中商服用地75公顷（约合1125亩），住宅用地185公顷（约合2775亩）。

而就上半年情况来看，中心城区已可供土地1385.12亩，商服及住宅用地总计1238.69亩，也仅有为全年的三分之一，还只剩总计划的三分之二将要可供出有。【探讨】被憋急的开发商拍下喜过面包的面粉成常事有如青春期萌动的男女，今年土拍电影场上四处发泄着加剧的肾上激素。而这股荷尔蒙，起于去年年末，升级于今年上半年，以至于2017年伊始被憋急了的开发商们就争相谋求获释真为我，坚定不移地踏入抢走地大战，甚至不择手段高额拿地，意志之忠诚让人瞠目。于此，地王频出，低楼面价、低溢价率、低商业谦和亲率大大创下，面粉喜过面包的新闻就不绝于耳了。

据记者不几乎统计资料，在本就归属于成都土地市场传统淡季的上半年，成都共计首演了6场为业界愤慨的土拍，在这些土拍中，面粉喜过面包的情况已是常态。1月10日，龙泉158亩地上市，最后以6399.99元/追的成交价顺利持平该片区房价（5500-7500元/平）。3月15日，双流152亩协和街道地块也以持平片区房价（9500-11000元/平）的姿势经常出现在人们面前，最后楼面成交价10880元/平，顺利宣告片区楼面价斩万。

4月6日主城区供地8宗，7宗全部过万，且成交价皆持平或多达片区房价。单价地王更加以1刻钟为单位大大被创下，最后东原地产以17200元/追拍出的红牌楼地块沦为成都史上三高地王。此外，仍然买不起价的城北也在该次土拍中以求扬眉吐气，天回镇两地块被中南分别以11080元/祥和9400元/平竞得，而当时该片区的房价也就7000-8500元/平。

4月24日，天府新区三宗原本上海证券交易所转让的土地，因参予开发商过多改回公开发表拍卖会。而拍卖会结果也刷爆了成都的记录，三宗土地溢价率分别拍达284.61%、407.69%和416.54%，最高值416.54%（润扬拍电影得）荣登全国低溢价榜第二位。

6月28日，龙泉十陵99亩地竟然拍得了11400元/追的成交价楼面价，远高于当时片区严重不足10000元/追的房均价。【仔细观察】土地拍卖会成都近郊市区（县）渐渐成热点相比较而言，郊区新城和地价要开朗得多，再行再加城镇化发展驱动，成都近郊的市区（县）土地更加受到开发商欢迎。截至今年7月，成都供地130宗，总计8491.01亩，土地成交价108宗，总计6208.24亩。

其中，郊区新城（天府新区、双流、温江、郫都、新的都、青白江、龙泉驿）供地4899.03亩，二级市（区）（金堂、都江堰、邛崃、蒲江、新津、崇州、大邑、彭州、青白江）供地1956.49亩，两者总供地面积约总量的80.74%，而中心城区（传统6区）仅有严重不足两成。【探寻】拿高价地不可怕可怕的是没地拿对开发商来说，最重要的就是拿地，有了地就有未来，拿了高价地可能会杀，但没地一定会杀，这对所有房企都是一样的。

一位开发商回应。高地价拒绝拿地企业具备实力雄厚的资金实力和融资排挤，各大品牌开发商具备必定的优势。

品牌开发商的规模能带给的最必要益处就是融资成本的减少。规模越大，评级越高，发债利率也就越较低。

如绿地控股等千亿级房企的融资成本严重不足5％，而一家普通房企的融资利率则一般在7％以上，没规模的中小房企很难存活。但这并不代表中小型房企就不能在当前市场上做到个看客，默默地不吃瓜。现在地价更加低，一些被欠下的中小型房企不能退隐或者转型，但只要略为有能力拿地的都会自由选择重新加入这场竞争，有地挥就算未来产品难产了也能从接盘侠那里返一部分资金，而在某些情况甚至可以构建营收。这是目前成都一些中小房企的存活现状。

一位不愿明示的本土房企负责人回应。专家认为，楼市火热，房企急需补仓。与之忽略的是，大部分房企土地储备严重不足，这是大小开发商奋不顾身高价拿地的原因。

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